Доходность от сдачи квартиры в Тбилиси
Долгосрочная аренда в Тбилиси приносит 7,2%–8,5% годовых до налога и расходов — в зависимости от того, как считать. Налог на доход от сдачи жилья — 5%. Разбираем на цифрах, сколько реально остаётся владельцу.
Какая доходность сейчас
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену квартиры, до налогов и расходов. Для Тбилиси её считают несколько аналитиков, и цифры расходятся:
- 7,2% — Global Property Guide, III кв. 2026. Считает по медианной аренде и цене конкретных типов квартир.
- 8,5% — Galt & Taggart, июнь 2026. Считает по средней аренде и цене за м² по городу.
Методики разные, поэтому цифры расходятся — сравнивать надо цифры одного источника. По Global Property Guide доходность в Тбилиси снижается: 8,77% в начале 2024 года, 7,23% сейчас.
Источник: Global Property Guide — доходность аренды в Грузии, 21.08.2026
Таблица данных
| Период | Доходность |
|---|---|
| I кв. 2024 | 8,8% |
| I кв. 2025 | 7,8% |
| III кв. 2026 | 7,2% |
Сколько стоит аренда
Аналитики публикуют аренду в долларах за квадратный метр в месяц:
| Период | Аренда, $ за м² в месяц | Источник |
|---|---|---|
| Декабрь 2024 | $11,1 | TBC Capital |
| Декабрь 2025 | $10,1 | TBC Capital |
| Декабрь 2025 | $9,8 | Galt & Taggart |
| Июнь 2026 | $10,1 | Galt & Taggart (квартиры 50–60 м²) |
После скачка 2022–2023 годов аренда немного снизилась и сейчас держится около $10 за м². Для квартиры 50–60 м² это $500–600 в месяц.
Пример расчёта на средних цифрах
Квартира 50 м² в новостройке по средней цене и средней аренде по Тбилиси (Galt & Taggart, июнь 2026):
| Цена квартиры: 50 м² × $1 417 | $70 850 |
| Аренда: 50 м² × $10,1 | $505 в месяц |
| Аренда за год | $6 060 |
| Валовая доходность | 8,6% |
| Налог 5% с аренды | −$303 |
| Остаётся за год | $5 757 |
| Окупаемость только арендой | ~12 лет |
Это расчёт на средних цифрах, а не обещание дохода. Реальная доходность зависит от района, ремонта, мебели, простоя между жильцами и цены покупки. В расчёт не входит рост стоимости самой квартиры.
Посчитаем доходность для конкретных квартир в вашем бюджете.
Получить расчётНалог с аренды
- 5% — с дохода от сдачи жилья под проживание, если физическое лицо не заявляет вычеты расходов.
- 20% — если помещение сдаётся под коммерческие цели.
Остальные налоги владельца — налог на имущество и налог при продаже — в гайде «Налоги и расходы».
Что съедает доход
- Ремонт и мебель. Квартиры в новостройках продаются в разной готовности — от «белого каркаса» до ремонта от застройщика. Перед сдачей квартиру надо довести до жилого вида и обставить.
- Простой. Месяц без жильца — минус 8% годового дохода.
- Управление. Если вы не в Грузии, нужен человек, который найдёт жильцов и решит бытовые вопросы.
- Налог на имущество — только если доход семьи за прошлый год больше 40 000 лари.
Частые вопросы
Какая доходность от сдачи квартиры в Тбилиси?
Валовая доходность долгосрочной аренды — около 7,2% годовых по Global Property Guide (III кв. 2026) и 8,5% по Galt & Taggart (июнь 2026). Это до налога и расходов.
Какой налог платит арендодатель в Грузии?
С дохода от сдачи жилья под проживание физическое лицо может платить 5% — если не заявляет вычеты расходов. Сдача под коммерческие цели облагается по ставке 20%.
Сколько стоит аренда квартиры в Тбилиси?
В среднем около $10,1 за м² в месяц (Galt & Taggart, июнь 2026, квартиры 50–60 м²). То есть $500–600 в месяц за квартиру такой площади.
За сколько лет окупается квартира под аренду?
При средних цифрах рынка — за 12 лет с учётом налога 5%, без учёта мебели, простоя и роста цены квартиры. Расчёт — в статье.
Источники
- Global Property Guide — доходность аренды в Грузии, 21.08.2026
- Chambers and Partners — Real Estate 2026: Georgia, 07.05.2026
- Homesoverseas (Galt & Taggart), отчёт за июнь 2026, 10.08.2026
- Homesoverseas (TBC Capital), 31.01.2025
- Homesoverseas (TBC Capital), 13.02.2026
- GBC (Galt & Taggart), 03.02.2026
- PwC Tax Summaries — Georgia, individual income determination, 02.09.2026
Условия банков, застройщиков и законодательство меняются. Перед сделкой менеджер проверит актуальные условия под ваш случай.
Подберём квартиру под сдачу
Покажем квартиры в районах со стабильным спросом на аренду и посчитаем доходность для каждой.